云智配资 楼市三季考：超470条新政“护市”，一线城市成交修复
2025年已然过去三个季度，今年楼市运行情况如何？
中指研究院监测数据显示，今年房地产整体延续“止跌回稳”的基调，中央及地方积极出台“护市”政策，前三季度，全国约200省市（县）出台政策超过470条。
城市更新、激活需求、优化供给、构建房地产发展新模式，是当前地产政策的四大方向。8月以来，北京、上海、深圳相继优化限购政策，更是成为本轮新政最重磅的动作。
从市场成交看，一线城市在政策带动下，新房及二手房成交均有修复。全国层面而言，重点城市前三季度二手房成交同比正增长，新房市场成交规模微降，“止跌回稳”仍需发力巩固。
供需协同发力稳市场
2025年前三季度，楼市新政依然密集出台，不过频次有所放缓。
据中指研究院最新数据，2025年以来（截至9月27日），全国约200省市（县）出台政策超470条。因当前多数城市已放开限制性政策，新政频次有所放缓，三季度出台政策超120条，较二季度的175条有所降低。
各地政府从“供需两端”协同发力，共同发力稳住市场。其中，需求端的政策主要集中在公积金新政、购房补贴、核心城市放开限购、创新性金融产品四方面。
根据中指监测，前三季度各地调整公积金政策约220条，主要包括提高公积金贷款额度，支持提取公积金用于首付，延长还款期限，优化灵活就业人员参缴等。深圳、苏州、河南等地，还支持提取公积金支付购房税费、物业费、装修款等。
“真金白银”进行购房补贴，是需求端的第二大动作。如衢州对三孩家庭购买120平米以上住房的补贴20万元；岳阳针对三孩及以上家庭，以所购住房20平方米的金额作为奖励（约10～20万元），促进多孩家庭改善性住房需求释放。
北上深三大一线城市优化限购，则是本轮需求端最重磅的新政。其中，北京符合条件的居民家庭，在五环外购房不限套数；上海符合条件的居民家庭在外环外购房不限套数；深圳放宽限购区域，非核心区购房不限套数。
此外，今年苏州、南京、青岛等地，还落地了“低月供”金融产品；广西、河南也跟进出台类似金融产品，广西鼓励支持先购房首付、再现房按揭，延后月供偿还时间；芜湖推出部分产权商品住房，可购买部分产权，降低购房门槛。
住房需求端激活市场的同时，各地在供给端也控制增量、去库存。
据中指研究院统计，截至9月27日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量超4600宗，总用地面积超2.4亿平方米，总金额超6200亿元。
在收购存量商品房上，多地收购项目落地。截至9月初，广西累计收购存量住房2.9万套；浙江、四川先后发行合计27.9亿元专项债券用于收购存量商品房。
中指研究院表示，此前国常会提出“要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底”，预计后续各地将进一步加快存量房、存量土地的盘活利用。
一线城市引领成交修复
在超470条楼市新政的带动下，前三季度楼市成交不乏亮点，其中一线城市尤为突出。
北京、上海、深圳，是本轮优化限购的“重点选手”，自8月份以来，一线城市楼市新政接连出台，9月传统成交“旺季”结束后，三个城市新房、二手房成交均有修复趋势。
中指研究院数据显示，距北京8月8日新政已近两月，从市场反应看，新政后部分楼盘到访量好转。9月1日～28日，北京新建商品住宅日均成交1.45万平米，环比增长19%、同比增长20%，五环外有新房项目开盘去化近80%。
二手房市场热度方面，部分小区的带看量也有增加。9月1日～28日，北京二手住宅日均成交525套，较8月日均增长22%，同比增长27%，不过短期挂牌量仍在高位。
上海8月25日新政落地后，销售数据逐步回升。根据中指数据，9月1日～25日，上海新建商品住宅日均成交3.3万平米，较8月日均增长31%，同比增长55%。二手房成交也同步回暖，9月1日～28日，上海二手商品房日均成交684套，环比增长10%，同比增长32%。
三大一线城市中，深圳出台新政最晚，不过市场活跃度提升明显。据中指数据，新政后（9月6日～9月28日），深圳新建商品住宅日均成交0.6万平米，较8月日均增长33%。二手房成交上，同期二手住宅日均成交150套，较8月日均增长8%，同比增长41%。
从全国层面看，因9月恰逢传统营销旺季，各地新房及二手房成交环比回温。
中指表示，2025年前三季度，重点100城新建商品住宅成交面积同比小幅下降。其中，一季度百城新房销售同比基本持平，二季度同比转降，三季度新房销售环比有所恢复。
二手房方面，2025年前三季度，重点30城二手房成交套数同比增长约9%。其中，一季度市场保持较高活跃度，二季度市场有所降温，9月二手房市场热度又有所修复。
不过，前三季二手房实现正增长，是以价格折让为“代价”的。据中国房地产指数系统百城价格指数，2025年1～8月，百城二手住宅价格累计下跌5.08%。分梯队来看，一线、二线、三四线城市二手住宅价格累计分别下跌3.06%、5.65%、5.32%。
新房市场则受改善住宅入市的影响，百城新房整体价格有所上涨。中指数据显示，2025年1～8月，百城新建住宅价格累计上涨1.54%；分梯队看，一线、二线城市新建住宅价格累计分别上涨3.99%、0.96%，而三四线代表城市累计下跌0.88%。
城市更新及地产新模式
目前，房地产供需两端的新政，主要着眼于促进楼市“止跌回稳”。面向未来，房地产在经过二十余年高速增长期后，新的发展方向及模式如何？
值得注意的是，前三季度的房地产政策，点明了行业后续发展趋势，一是城市高质量发展，二是以“好房子”建设为代表的地产新模式。
今年以来，中央层面多次提及城市更新，并强调稳步推进城中村和危旧房改造。
7月15日，时隔十年召开的中央城市工作会议定调：我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。强调要以推进城市更新为抓手，并部署7个方面的重要任务。
8月28日，中共中央、国务院出台《关于推动城市高质量发展的意见》，在强调“稳步推进城中村和危旧房改造”的同时，进一步明确“支持老旧住房自主更新、原拆原建”，预计相关配套支持政策有望跟进落地。
近来，多地已陆续落地老旧住房自主更新，通过政策优化奖励，鼓励小区房屋产权所有人参与开展自主更新，加速老旧小区项目更新的开展推进。同时，多个省市优化房票安置政策，加速推进城中村改造，部分城市取得一定成效。
“城市更新相关政策有望加快推进落实，在稳投资、促需求方面发挥综合效应，有助于推动房地产市场止跌回稳态势。”中指研究院表示。
城市更新及高质量发展，是基于行业阶段的宏观方向。从微观层面看，未来房地产行业要探索新的发展模式，加大“好房子”建设，满足人民的美好居住需求。
今年以来，中央层面大力推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，为“好房子”建设积极定调。各地也出台了“好房子”建设技术标准，对建筑设计规划、计容规则进行规范，为房企打造更好的项目提供空间。
整体而言，目前楼市仍在“止跌回稳”的路上前行，且仍需进一步发力。国金证券表示，未来政策的主要发力点或集中在刺激改善型住房需求、推进“好房子建设”，加大存量商品房和存量土地盘活力度等，也都将是未来政策发力的重心。
“稳定预期是推动市场止跌回稳的关键。”中指方面称，未来或将有更多政策举措发力，预计四季度将围绕稳定预期、激活需求、优化供给等方面落实政策支持。
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孙梦凡
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